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Platforms such as Airbnb and Booking have made short-term rentals more and more popular by providing homeowners with a simple and, sometimes, lucrative way to efficiently manage their properties. But are we sure that when renting our summer home, we are also abiding by the many rules and regulations governing this market? Here we take a brief look at the general fiscal framework and the measures put in place to prevent tax evasion.

 Il periodo estivo è ormai terminato e, come da previsioni della Guardia di Finanza, due affitti su tre sono risultati irregolari. Il business delle case vacanze e delle locazioni in nero, così come quello dei Bed&Breakfast, affittacamere è tornato puntualmente a fiorire d’estate, ma non solo.

Le violazioni riscontrate dalle Fiamme Gialle sono state più di 1680 concentrate in più regioni a forte vocazione turistica. Un’attività di controllo e analisi era già stata realizzata a monte sfruttando i dati e le informazioni raccolte sui data base nonché sui siti internet di importanti piattaforme quali Booking e AirBnb.

I problemi di evasione erano stati già rilevati nel passato, più precisamente nel 2017. Due anni fa, infatti, è stata stabilita la possibilità di applicare la cedolare secca al 21% anche sulle locazioni turistiche con durata inferiore ai 30 giorni. In parallelo è stato previsto l’obbligo, per i portali che incassano l’affitto e poi lo girano ai proprietari, di applicare la cedolare alla fonte.

Con il Decreto Crescita poi, sono state previste ulteriori misure per contrastare l’evasione fiscale:

• l’obbligo del codice identificativo per gli annunci online;
• il “bollino di qualità” con il quale sarà obbligatorio dare tutte le informazioni sull’immobile e sul proprietario;
• nuove regole sulla tassa di soggiorno, il cui versamento sarà controllato direttamente dai Comuni.

In sostanza, per scovare chi non paga la tassa sugli affitti brevi, il Fisco potrà accedere alla banca dati “Alloggiati web” della Polizia di Stato, in cui tutti gli host che affittano su portali come Airbnb, Booking.com o Home Away sono obbligati a comunicare le generalità degli inquilini.

Cosa fare quindi per ovviare al rischio di prendere parte al “Grande Fratello fiscale” messo in atto dall’Agenzia delle Entrate?

Prima di tutto, occorre fare il punto sulla situazione soggettiva in cui si versa e capire se vi è la reale necessità di aprire una partita Iva.

Ad oggi, infatti, molti proprietari di case e appartamenti non hanno ben chiara la normativa di riferimento, facendo spesso confusione sulla soluzione stessa di affitto.

Va puntualizzato che vi sono differenze gestionali fra B&B, affittacamere e appartamento ammobiliato ad uso turistico e che la necessità di aprire una partita iva è legata, non più all’occasionalità come un tempo, ma al reddito che si produce.

Sono, infatti, B&B le strutture ricettive in cui è fornito l’alloggio e il servizio di prima colazione in un’unità immobiliare di civile abitazione da parte del titolare che dimora stabilmente nella stessa durante i periodi di apertura della struttura. L’alloggio può essere effettuato in non più di quattro camere.

I B & B con capacità ricettiva fino ad un massimo di tre camere possono essere gestiti in forma non imprenditoriale, con carattere occasionale e saltuario, sulla base di quanto disposto dalla disciplina statale vigente, avvalendosi esclusivamente della propria organizzazione familiare.

Sono, invece, affittacamere le strutture ricettive atte a fornire alloggio ed eventuali servizi complementari, ivi compresa la somministrazione di cibi e bevande, in non più di sei unità abitative costituite da camere ammobiliate ubicate in una o due unità immobiliari di civile abitazione, poste in uno stesso stabile o in stabili situati ad una distanza inferiore a metri 150. Gli esercizi di affittacamere possono anche essere condotti, in forma non imprenditoriale, con carattere occasionale o saltuario, da coloro che gestiscono fino a tre camere, avvalendosi della loro organizzazione familiare. In tali casi non possono essere gestite ulteriori analoghe tipologie ricettive condotte a carattere occasionale o saltuario. Gli esercizi di affittacamere condotti a carattere occasionale o saltuario possono fornire alimenti e bevande limitatamente alla prima colazione.

Infine, sono appartamenti ammobiliati ad uso turistico (di seguito AAUT) le unità immobiliari di civile abitazione, in numero non superiore a tre nell’ambito dello stesso territorio comunale, date in locazione a turisti dai:

• proprietari;
• soggetti che ne hanno disponibilità in forza di un diritto reale di godimento (uso e usufrutto);
• soggetti che ne hanno disponibilità in forza di un contratto di locazione o di comodato.

Precedentemente al 27 aprile 2019 (data di entrata in vigore delle modifiche alla lr 32/2014) gli AAUT potevano essere dati in locazione esclusivamente dai proprietari e dagli usufruttuari. Da tale data gli AAUT possono essere dati in locazione anche dalle altre tipologie di soggetti sopra indicati e in particolare da parte di soggetti locatori che sublocano l’appartamento nonché dai comodatari.

Alla luce di quanto sopra, quali sono quindi i rischi derivanti dall’evasione delle affittanze?

Conseguenze pesanti sono previste nel caso in cui sia prevista la registrazione del contratto tramite piattaforme online ma non si dichiarino i redditi conseguiti mediante gli affitti turistici. Il proprietario della casa vacanza rischia, infatti, di ricevere una richiesta di pagamento con sanzione dal 60% al 120% dell’imposta evasa in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi (con un minino di 200 euro) e dal 90% al 180% in caso di dichiarazione del canone in misura inferiore a quella effettiva (dichiarazione infedele).

Giulia Di Giovanni – Studio Di Giovanni