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Il 1 luglio scorso sono entrate in vigore in via definitiva le disposizioni della c.d. Riforma Cartabia (D.Lgs. 149/2022) in materia di mediazione civile e commerciale con il dichiarato scopo di incentivare il ricorso agli istituti di ADR (Alternative Dispute Resolution), prevedendo, tra l’altro, l’estensione delle materie per le quali il previo tentativo di mediazione è condizione di procedibilità, l’implementazione dei benefici fiscali, l’estensione dell’applicabilità del gratuito patrocinio, il potenziamento della formazione e dell’aggiornamento dei mediatori.
Una delle novità più rilevanti introdotte dalla riforma riguarda, senza alcun dubbio, la materia condominiale con l’introduzione dell’art. 5-ter al D.Lgs. 28/2010 e contestuale abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6 dell’art. 71-quater disp. att. c.c. Così facendo, il Legislatore ha voluto dare maggiore impulso e velocità ai procedimenti di mediazione condominiale, al fine di cercare di ridurre in modo significativo il numero delle liti tra condomini che rappresentano un’importante percentuale delle cause civili pendenti nelle aule di giustizia italiane.
Prima dell’avvento della riforma, uno dei fattori che spesso incideva negativamente sulla durata e sull’esito dei procedimenti di mediazione in materia di condominio, era sicuramente rappresentato dalla necessità da parte dell’amministratore, ai sensi dell’art. 71-quater disp. att. c.c. nella sua previgente formulazione, di ottenere la preventiva legittimazione ad aderire e partecipare alle mediazioni da parte dell’assemblea dello stabile, manifestata con l’adozione di una delibera ad hoc da assumersi con la maggioranza di cui all’articolo 1136, 2 comma, c.c., ossia con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
È, pertanto, del tutto evidente che proprio il preventivo coinvolgimento dell’assemblea, non solo per scopi meramente informativi, rappresentava una delle maggiori problematiche soprattutto in relazione alla necessità di dover validamente convocare l’adunanza con tempistiche compatibili con il termine di 30 giorni, decorrenti dalla data di deposito dell’istanza, previsto per la fissazione del primo incontro. Detto problema era solo parzialmente mitigato dal dettato del comma 4 dell’art. 71-quater, disp. att. c. c., che prevedeva la possibilità di disporre un rinvio del primo incontro dietro presentazione di specifica istanza da parte del condominio.
In questo contesto è intervenuta la Riforma Cartabia con l’aggiunta dell’art. 5-ter del D.Lgs 28/2010, il quale prevede che l’amministratore del condominio è oggi legittimato sia ad attivare un procedimento di mediazione che ad aderirvi e a parteciparvi, senza la preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea dell’edificio. La scelta del Legislatore è stata, pertanto, quella di rafforzare in modo significativo il ruolo dell’amministratore con l’intento di rendere decisamente più snello e veloce il ricorso all’istituto della mediazione in questa specifica materia. Il naturale corollario di tale novità è certamente rappresentato dall’ampliamento dei poteri riconosciuti in capo all’amministratore che potrà in totale autonomia scegliere sia il legale che lo assisterà nella procedura che l’organismo di mediazione e del mediatore ove consentito, nell’ipotesi di attivazione dell’istituto.
Così come previsto ante riforma, l’assemblea condominiale continua a rivestire un ruolo decisivo nella fase finale del procedimento di mediazione. Infatti, il secondo comma del citato art. 5-ter del D.Lgs. n. 28/2010, prevede espressamente che “il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale”. L’attività dell’assemblea è comunque sottoposta a precise limitazioni in quanto detta delibera dovrà essere adottata del rispetto del “termine fissato nell’accordo o nella proposta” del mediatore, con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c., prevedendo che in caso di mancata approvazione entro tale termine “la conciliazione si intende non conclusa”.
Avv. Simone Tiraoro
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