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Negli ultimi anni il comparto delle esecuzioni immobiliari è stato segnato da modifiche ed aggiornamenti finalizzati a rendere più rapida la vendita forzosa e la conseguente liberazione dell’immobile.
La recente Riforma c.d. Cartabia, introdotta dal D.Lgs. 10 ottobre 2022, Nr. 149, ha introdotto ulteriori novità, nell’ottica dichiarata di sfoltire ulteriormente le tempistiche necessarie per arrivare all’aggiudicazione del bene ed alla conseguente chiusura del procedimento esecutivo.
Ci si riferisce in particolare all’istituto della c.d. vendita diretta, in oggi previsto dagli artt. 568 bis e 569 bis c.p.c., che, almeno sulla carta, sembra voler conferire all’esecutato un’opzione più rassicurante e più gestibile rispetto al tradizionale incanto.
Attraverso questo meccanismo, infatti, il debitore può proporre al Giudice dell’Esecuzione di cedere direttamente il bene ad un soggetto che abbia manifestato la volontà di acquistarlo, conferendo all’ultima fase della procedura una connotazione più simile ad un modello di tipo negoziale.
Esso si articola mediante il deposito in cancelleria di un’offerta di acquisto, accompagnata da una cauzione non inferiore al decimo del prezzo offerto, che dovrà corrispondere almeno a quello indicato nella perizia di stima.
Affinché l’offerta sia valida, dovrà pervenire non oltre dieci prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c., deputata a porre il bene all’incanto.
Secondo questo nuovo modello, il Giudice dell’esecuzione, preso atto dell’offerta pervenuta, e verificato che la stessa rispetti i caratteri di congruità previsti dalla norma, in assenza di opposizioni dei creditori, aggiudicherà l’immobile all’offerente.
Si ha tuttavia la sensazione che tale nuovo istituto si presti ad uno scenario ideale, ma difficilmente replicabile nella realtà.
Un soggetto potenzialmente interessato ad acquisire il bene, anche se mosso dal lodevole intento (che sembra avere ispirato l’introduzione di questo istituto) di consentire all’esecutato di non perderne la disponibilità, dovrebbe infatti corrispondere un importo corrispondente al valore stabilito nella relazione di stima, senza neppure giovarsi della riduzione del 25% di cui all’art. 572 cpc.; né, tantomeno, degli ulteriori ed eventuali ribassi successivi alle aste deserte (circostanza piuttosto ricorrente, soprattutto per quei beni che non trovano particolare apprezzamento sul mercato).
Peraltro, qualora l’immobile risultasse appetibile, e qualora si presumesse che in sede di incanto il prezzo stimato possa aumentare per effetto di ulteriori rialzi, basterà l’opposizione di un solo creditore (la norma sembra fare riferimento a tutte le categorie, tra procedente, iscritti ed intervenuti), per determinare, ad opera del Giudice, la fissazione e la pubblicizzazione di un termine di novanta giorni per la formulazione di ulteriori offerte di acquisto ad un prezzo non inferiore a quello dell’offerta già presentata; sicché, in caso di pluralità di offerte, si darà corso alla normale gara tra gli offerenti.
Appare invero concreta l’evenienza che la mancanza di competizione, determinata dalla vendita diretta, possa provocare l’insoddisfazione di quei creditori che, non disponendo di garanzie ipotecarie sul bene, si vedrebbero poi esclusi dal riparto di una somma ormai prestabilita; motivo per cui gli stessi, presumibilmente, si potrebbero determinare a dare corso all’incanto, nella speranza che esso possa sortire valori di aggiudicazione più elevati.
Insomma, al momento, e salvo verificare gli effettivi e concreti ritorni di questo nuovo istituto nella pratica quotidiana, si profila un modello alternativo per la definizione delle procedure esecutive immobiliari difficilmente attuabile, che troverà applicazione ai rari casi in cui, da un lato, l’interesse all’aggiudicazione del bene da parte dell’offerente sia tale da rendere giustificato il maggior sacrificio economico iniziale; mentre, dall’altro lato, i creditori ritengano altamente improbabile la partecipazione di altri offerenti, e desistano quindi dal pervenire all’incanto.
Avv. Maurizio Porretti Massucco
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